昨今のコロナ禍の状況もあり、新築マンションよりも、資産価値の高い中古マンションの購入を検討している方も増えています。
実際、不動産市場の調査している「不動産総合研究所」による不動産市場動向データ集では、中古マンションにおける成約単価は前年度に比べて上昇しています。
| 2021年12月 | |
|---|---|
| 中古マンション（首都圏） |
新規登録件数：13,111件（前年度比：＋8.1％） |
| 成約件数：2,881（前年度比：＋13.7％） | |
| 成約平均㎡単価：64.2万円（前年度比：＋11.5％） | |
| 中古マンション（近畿圏） | 新規登録件数：4,539件（前年度比：▲1.3％） |
| 成約件数：1,261（前年度比：▲11.5％） | |
| 成約平均㎡単価：38万円（前年度比：＋9.2％） |
出典：（公社）全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所「2021年12月サマリー」
中古マンションはコロナ禍の経済不況の影響によって需要が高まりつつありますが、購入検討者の多くは、「中古マンション寿命はどれくらいなのか」という疑問があるでしょう。
そこで、今回の記事では中古マンションの築年数の寿命について、おすすめの中古マンションの選び方について解説していきます。
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中古マンションの築年数の寿命について
中古マンションの寿命を考えるうえで大切な要素は、以下の3つになります。
- 鉄筋コンクリートの寿命
- 配管の寿命
- マンションの管理状況
「マンションは管理を買え」という言葉はよく耳にしますが、マンションの寿命を大きく左右するのが「マンションの管理状況」です。
そこで、「中古マンションの寿命を左右するポイント」について解説していきます。
鉄筋コンクリートの寿命について｜47年〜65年
マンションを支える「鉄筋コンクリート」はマンションを建物として支える重要な要素です。
マンションを支えている「柱」「梁」「床」「壁」は鉄筋コンクリートからできており、これが老朽化することで、マンションとしての価値は下がっていきます。
そして、マンションの「鉄筋コンクリートの寿命」となる目安となる数値が「法定耐用年数」です。
「法定耐用年数」でマンションの鉄筋コンクリートの寿命を考えると、国税庁が公表しているデータでは「47年」で償却するとされています。
| 細目 | 耐用年数 | |
|---|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの | 事務所用のもの | 50 |
| 住宅用のもの | 47 | |
| 店舗用・病院用のもの | 39 | |
| 車庫用のもの | 38 | |
| 公衆浴場用のもの | 31 | |
| 工場用・倉庫用のもの（一般用） | 38 |
実際には、法定耐用年数と実際に使用できる年数は異なっており、あくまで指標でしかありません。そのため、管理状況によって寿命も変わるわけです。
日本建築学会が公表しているデータによると、標準的な等級の鉄筋コンクリートの寿命、「計画共用期間」は「65年」とされています。
配管の寿命について｜10年〜
「配管の寿命」は住民にとってのライフラインになり、老朽化することで中古マンションの価値は大きく下がることがわかります。
マンションの配管には大きく3つの種類に分けられ、寿命が短い順に「水道用亜鉛メッキ銅菅」「硬質塩化ビニルライニング菅（塩ビ管）」「高性能ポリエチレン管・ステンレス菅」となります。
- 水道用亜鉛メッキ銅菅（寿命：10〜15年）
- 硬質塩化ビニルライニング菅（寿命：30〜40年）
- 高性能ポリエチレン管・ステンレス菅（寿命：半永久的）
マンションの管理状況
「鉄筋コンクリート」や「配管」などのマンションを構成する重要な要素の管理状況によってマンションの寿命は大きく左右されます。
そのため、「マンション管理状況」が中古マンションの寿命を決めるのです。
中古マンションの寿命を決める管理状況の調査方法とは？
では、資産価値の高い管理の行き届いた中古マンションを探すためにはどのようにすればいいのかと気になる方も多いでしょう。
そこで、中古マンションの寿命を決める管理状況の調査方法について解説していきます。
- 長期修繕計画を確認
- 修繕積立金を確認
長期修繕計画を確認する
適切に管理ができているマンションは、「長期修繕計画」がしっかり作り込まれています。
つまり、長期修繕計画書があればマンションの管理状況がわかり、工事の履歴もわかるということです。
しかしながら、オーナーによっては長期修繕計画書を見せてくれないということもあります。
修繕積立金を確認する
「修繕積立金」とは、「鉄筋コンクリート」や「配管」の大規模な工事をするための積立金のことです。
マンション所有者はこの修繕積立金を毎月積立し、「長期修繕計画」の通りに工事が実施できるよう準備しておきます。
国土交通省の「修繕積立金」「長期修繕計画」のガイドラインでは、12〜15年の間に一度は大規模な修繕が実施されることが予想されます。
出典：国土交通省 「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメントの改訂(概要)」
「修繕積立金」が計画通りに積立できていないマンションを購入してしまうと、臨時で工事費用を支払うことになったり、工事が適切に実施されない場合も考えられます。
資産価値が高い中古マンションの選び方
初心者の方であれば、資産価値の高いマンションはどのように選べばいいのかと混乱してしまう方も多いでしょう。
そこで、資産価値が高い中古マンションの選び方のポイントについて、解説していきます。
- 管理が良好なマンション
- 人口が増加傾向にあるエリアのマンション
- 駅徒歩10分以内のマンション
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管理が良好なマンション
今回の記事を通して、「マンションは管理を買え」という言葉の意味がわかったでしょう。
「管理が良好なマンション」は、建物として利用できる期間も長く、資産価値を維持できます。そのため、売却時にも購入価格からあまり下がることなく売却可能です。
人口が増加傾向にあるエリアのマンション
人口が増加傾向にあるエリアのマンションは、将来も引き続きニーズのある「マンション」である可能性が高いです。
人口減少傾向にある日本ですが、都市をコンパクトに集約して、人気の商業施設付近のエリアや人気の学校区エリアのマンションは人口が増加傾向にある可能性もあります。
駅徒歩10分以内のマンション
やはり、不動産の価格は「立地」が大きなポイントです。
なかでも、日本人の多くは駅徒歩10分以内の「交通利便性」の高いマンションという考え方が身についています。
中古マンションの寿命は管理状況によって変わる
需要が高まりつつある中古マンションを購入しようと考えている方は、中古マンションの管理状況をしっかり調査することが重要です。
中古マンションの寿命を大きく左右する要素は「鉄筋コンクリートの寿命」「配管の寿命」「マンションの管理状況」です。
中古マンションの価格はまだまだ上昇傾向です。資産価値の高いマンションを購入したいという方は、信頼できる不動産会社を選ぶために、複数者を比較しましょう。
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